 |
| A medida que los precios de venta de la vivienda aumentan, puede llegar una factura de impuestos |
Por Ann Carrns. 25 de marzo de 2022.
En los últimos años ha sido un mercado de vendedores de casas, sobre todo en la pandemia. Pero las mayores ganancias para los propietarios pueden, en algunos casos, significar una gran factura de impuestos.
Durante décadas, la mayoría de los estadounidenses han estado protegidos del pago de impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de sus casas, a menos que sus ganancias superaran ciertos límites. Pero el aumento del valor de la vivienda significa que un mayor número de propietarios podría ver ganancias imponibles cuando vendan, especialmente si han sido propietarios de una casa durante mucho tiempo, dicen los contables.
El hecho de tener que pagar impuestos por la venta de la vivienda principal depende de varios factores, entre ellos el derecho a la "exclusión" de las plusvalías, una cantidad que se puede restar de la ganancia imponible cuando se vende. La exclusión permitida por la legislación fiscal actual se basa en su situación fiscal: 500.000 dólares para una pareja casada que presente una declaración conjunta y 250.000 dólares para un soltero.
Pero cada vez es más fácil superar esas cantidades, que no han cambiado desde que se fijaron en 1997. El precio típico de venta de una vivienda unifamiliar de segunda mano se ha duplicado con creces en la última década, hasta alcanzar los 353.600 dólares el año pasado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Como resultado, la asociación ve un potencial creciente de impuestos sobre las ganancias de capital, dijo Evan Liddiard, un contador público certificado y director de la política fiscal federal de la asociación.
Eso podría hacer que algunos propietarios de viviendas se muestren reacios a vender, lo que reduciría aún más una oferta de propiedades ya escasa, dijo el Sr. Liddiard. La evidencia hasta ahora es anecdótica, dijo.
La preocupación es particularmente aguda en los mercados de alto precio en las costas, dijo Greg White, un contador en Seattle. "Si usted está en San Francisco, Seattle, Nueva York o Boston", dijo, "es fácil ir más allá del límite de $ 500,000".
Para poder acogerse a la exclusión, debe haber sido propietario de la casa y haber vivido en ella como vivienda principal (el Servicio de Impuestos Internos también la llama "residencia principal") durante al menos dos de los cinco años anteriores al cierre de la venta. Sólo puede tener una vivienda principal a la vez, a efectos fiscales. Por lo general, se trata de la dirección en la que pasa la mayor parte del tiempo y que figura en documentos como la declaración de la renta, la tarjeta de registro de votantes y el permiso de conducir. (Algunos contables neoyorquinos utilizan lo que se llama con humor la prueba del "oso de peluche": Si la casa es donde guarda su oso de peluche por la noche, entonces es su vivienda principal).
Los dos años no tienen por qué ser consecutivos; puede haber tenido una vivienda principal diferente durante parte del periodo de cinco años.
He aquí un ejemplo: Digamos que usted compró una casa hace 10 años por 300.000 dólares y la vendió por 600.000 dólares en 2021, con una ganancia de 300.000 dólares. Si está casado, probablemente no deberá pagar el impuesto sobre las plusvalías porque la ganancia es inferior a 500.000 dólares. Sin embargo, si es soltero, es posible que deba pagar impuestos, pero sólo sobre los 50.000 dólares que superan el límite de 250.000 dólares.
Sin embargo, hay medidas que puede tomar para reducir la cantidad de su ganancia que está sujeta a impuestos.
En primer lugar, puede restar los costes asociados a la venta de la casa, como las comisiones inmobiliarias y los gastos de transferencia y tasación.
También puede aumentar su "base" -el importe en dólares en el que se basa la ganancia- añadiendo al precio de compra el coste de las mejoras realizadas en la casa a lo largo de los años. Las mejoras deben ser proyectos que aumenten el valor de la casa y prolonguen su vida útil. La sustitución de las tuberías de su casa podría ser considerada como tal, pero el cambio de la alcachofa de la ducha no lo sería, según Michael Durant, contable senior de Prager Metis en Manhattan.
Si usted agregó una habitación, remodeló su cocina o reemplazó un techo, todos esos costos se pueden agregar a su base, lo que ayuda a reducir su ganancia y el impuesto asociado, dijo Isabel Barrow, director de planificación financiera en Edelman Financial Engines, una empresa de planificación financiera y gestión de la riqueza.
Barrow sugirió que los propietarios mantengan una hoja de cálculo que muestre la fecha y el coste de cualquier mejora. Los propietarios deben guardar los recibos, las facturas y los planos de diseño para justificar un aumento de la base de su propiedad.
Así es como podría funcionar, continuando con el hipotético vendedor único que supera el tope de 250.000 dólares en 50.000 dólares. Digamos que usted pagó una comisión inmobiliaria del 6% (36.000 dólares). Lo restaría del precio de venta, reduciéndolo a 564.000 dólares. Tal vez usted gastó 15.000 dólares para mejorar un cuarto de baño; usted añadiría eso al precio que pagó por su casa, aumentando su base a 315.000 dólares. La ganancia sería entonces de 249.000 $ (564.000 $ menos 315.000 $), por debajo de la exclusión para un declarante soltero, por lo que no tendría que pagar impuestos.
La mayoría de las personas que han vivido en una casa durante un largo periodo de tiempo han realizado mejoras significativas, ya sea la construcción de una piscina, la instalación de persianas o la adición de un generador, dijo Melanie Lauridsen, gerente senior de promoción y relaciones de I.R.S. con el Instituto Americano de Contadores Públicos Certificados. Las mejoras cuentan, dijo, "incluso si las pagó hace mucho tiempo".
Si no puede acogerse a la exclusión total, hay excepciones que pueden hacer que pueda acogerse al menos a una parte. Supongamos que compró una casa pero tiene que venderla en un plazo de dos años a causa de un traslado de trabajo, una enfermedad o discapacidad, o cualquier otro imprevisto que le obligue a mudarse. Es posible que pueda solicitar una exclusión parcial. Hacienda proporciona una hoja de cálculo, pero lo mejor es obtener asesoramiento profesional para asegurarse de que los detalles son correctos, dijo la Sra. Barrow.
También hay un límite en la frecuencia con la que se puede solicitar la exclusión: sólo una vez cada dos años.
Si acaba obteniendo una ganancia imponible, el importe de los impuestos depende de su categoría federal y del tiempo que haya poseído la propiedad. Los tipos impositivos de las ganancias de capital a largo plazo, que se aplican a los activos mantenidos durante al menos un año, suelen ser más bajos. Las ganancias a corto plazo están sujetas a los tipos impositivos ordinarios. (Algunos estados pueden aplicar también sus propios impuestos sobre las plusvalías).
¿Y si posee una segunda vivienda como escapada de fin de semana? La exclusión de las plusvalías puede aplicarse, dependiendo de los detalles del uso de la propiedad, dijo la Sra. Lauridsen. Citó el ejemplo de una pareja que vivía en Washington, D.C., y tenía una casa de fin de semana fuera de la ciudad. La esposa se jubiló y se trasladó a la casa de fin de semana, que la pareja declaró como su vivienda principal. (El marido se quedaba en la casa de la ciudad durante la semana de trabajo y se reunía con su mujer en su nueva casa "principal" los fines de semana). Cuando el marido se jubiló, vendieron la casa de la ciudad y pudieron acogerse a la exclusión de las plusvalías porque había sido su vivienda principal durante al menos dos años antes de la venta. Luego, dos años más tarde, vendieron su "nueva" vivienda principal (antes la de fin de semana) y volvieron a acogerse a la exclusión.
"La clave está en el momento en que se utiliza la vivienda", dice la Sra. Lauridsen. "No habría funcionado si hubieran vendido ambas viviendas al mismo tiempo".
A veces, sin embargo, el impuesto puede ser inevitable. "Este ha sido un tema de discusión muchas veces en el último año y va a seguir siéndolo a medida que los precios de la vivienda en California siguen disparándose", dijo John P. Schultz, un contador público certificado en Ontario, California.
"Dada la preocupación por el reciente aumento de los precios de la vivienda y la inflación en general", según un reciente informe del Servicio de Investigación del Congreso, "los responsables políticos podrían reconsiderar" los topes de 250.000 y 500.000 dólares.
Si los importes de exclusión se hubieran incrementado para reflejar el cambio en el "precio medio de la vivienda" de 1998 a 2021, según el informe, serían ahora de 650.000 dólares para los propietarios solteros y de 1,3 millones para los matrimonios.
Artículo traducido del ingles: As Home Sale Prices Surge, a Tax Bill May Follow